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    2020.09.18

    萬科物業朱保全:物業的本質是“替業主花好錢”

    發布者 : 萬科物業
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    物業行業是如今的風口行業,但對物業的認識卻不一,這個行業的本質到底是什么?

    9月18日,在上海舉辦的“Jump大會”上,萬科集團合伙人、萬科物業首席執行官朱保全在題為《物業的本質》演講中給出了答案,并詳細闡述了物業行業的現狀、痛點、本質及解決方案。

    萬科物業首席執行官朱保全的演講現場。

    物業與多業權

    他從錦旗事件談起。“收到錦旗后,寧波萬科物業發了一封公告,公告發出后,上了微博熱搜,因為出現了觀點和內容,形成了一個對行業的討論。如果冷靜下來,看行業是什么,這樣會很有價值。”

    朱保全列舉了兩個數據。上市物業公司市盈率中位值已經大于45倍。但從外接的二手物業數據看,起始物業費收繳率小于70%。這兩個數據相關聯,不難得出一個答案:物業公司收投資人錢的能力遠大于收客戶錢的能力。而從人才的角度,物業行業90%小于本科,地產行業80%大于本科,而基金和投行99%大于本科。“我一直在苦苦求問:到底是一群勞動者干出了令高智商樂得出錢的行業?還是一群高智商投資人投出了一個不為人知的故事?”

    對于“物業”一詞,在黑石報告中是資產,在大家的語言中是“四保”,而在資本市場則是分散的市場+保安攔截+最后一百米服務。朱保全認為,城市很重要的一個數據叫容積率,物業管理是一個跟容積率非常相關的事情。而不動產有兩重屬性:產權屬性和資產屬性。用途上,對應的是使用和租賃。用四象限圖來看,單一業權會涉及FM(設施管理)和PM(物業管理),多業權下則全是PM。

    物業的本質

    在有了區隔后,物業的本質就清晰起來。“在一個建筑里邊形成了多個業權或者多個租戶的時候,在這種公共部位,電梯、樓道、大堂、綠化等等這些事情上,需要一個第三方的人來替大家把它管起來。”朱保全比喻是“三個和尚挑水”,需要先湊份子,再請人,物業費是按套內面積計算,而支出是套外的公共面積來支出。

    在這種關系的基礎上,朱保全認為物業公司的核心能力不是“四保”,而是游說,是專業。物業公司是用專業的能力把綠化公司、保潔公司、電梯維保公司管理好,同時需要具備跟業主對話的能力。“把物業公司形容為管家,是特別準確的理解。”

    而對業委會,朱保全認為其核心權力是游說,是公心。“(業委會)是否愿意把一件事情去與全體業主達成共識,這是讓一個準公共經濟變成B2B的非常核心的點。”

    物業行業呈現出來的矛盾很多,朱保全認為是多方面的原因。首先是房屋資產背后的物權是一份很實在的權利,業主被賦權后需要行權;業主的個體、業主的群體、業主的代表,三方在信息上及利益上有一致性的問題;在物業公司總部、經理人、基層員工間也存在一致性的問題。

    萬科物業首席執行官朱保全的演講現場。

    物業公司值錢嗎

    問題和矛盾反映了行業的諸多痛點。

    但就是這樣一個充滿矛盾、價格又無法完全市場化的行業,它哪里值錢?

    “現在,大家都覺得物業有離客戶近+保安攔截的‘天然優勢’,可以開展多種經營,但事實是,在過去15年里,物業公司跟各個行業沒打過一場勝仗,電梯廣告、快遞、中介、外賣、團購一一攻破,物業毫無還手之力。”

    那物業還值錢嗎?

    “沒有一個行業比這個行業更好。”在朱保全看來,其他所有行業全是用腳投票,而物業則是51%的人的投票就能夠代表100%的人。

    “所以,物業的本質是替業主花好錢。物業和基金管理人(GP)一樣。”朱保全認為,如果能花好錢,讓業主滿意,那么提高的物業費就是超額的純收益,這是其他行業無法媲美的。“物業能在資本市場獲得20-30倍的市盈率,我覺得已經超過了很多行業。”

    那么,物業行業如何獲得更高的估值,它未來的機遇來自哪里?

    “物業是個勞動密集型的行業,我們要做的就是用好基層的資源。要少一些地產利潤轉移,少一點商業假象,多花點錢和時間在客戶和基層員工,多一點物業的真實價值創造。”朱保全堅信,這個行業的故事,不管是誰講的,只要城市文明還在,只要多業權的容積率還在,只要人們還生活在一起,聘請一家第三方專業公司的機會就永遠存在。

    在現場問答環節,當被問到這些年,對物業本質的看法是否發生變化時,朱保全表示,“為業主實現資產的保值和增值的觀點,我一直未變,它是物業最本質的東西。”

    朱保全提到,貝殼為自己選擇了兩個關鍵詞:用ACN告訴所有的中介同行,它是一家網絡公司;用GTV告訴所有的網絡公司它的客單價最高。“物業行業也需要新的關鍵詞,是什么呢?一個是AUM(Asset Under Management),在這個量級上,萬科物業我估計差不多有10萬億;一個是COS(Customer on Service),你服務的客戶是多少。我覺得這兩個詞是今天物業行業還很少提的。”

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